Bei der Urkundenübergabe konnten Karl Heinz und Elfriede Wirth aufatmen. Sie hatten eine Ferienwohnung in der Badeallee übernommen und entgegen den ersten Überlegungen nicht einfach alles beim Alten gelassen. Sondern im Gegenteil alles auf links gedreht. Die Wohnung wurde komplett renoviert. Ihnen ist klar: Ferienwohnung als Resteverwertung? Die Zeiten sind vorbei. Heute kann man das 55 qm große Appartement „Ihr Ticket ins Blaue“ als klug durchdachtes Raumwunder betrachten. Ausgeklügelte Einbauschränke lassen alles verschwinden, was sich sonst so in Räumen verteilt findet.
In einem Nebenraum steht ein Waschtrockner bereit. Die Küche bietet vom Herd bis zum Geschirrspüler Gerätevollausstattung, es bleibt reichlich Platz für die hochwertigen Boxspringbetten, die man wahlweise zusammen oder getrennt stellen kann, und die großzügige Sitzgruppe. Der lichtdurchflutete Raum mit Dachterrasse ist klimatisiert und damit eine absolute Rarität unter den Beherbergungsbetrieben der Stadt. Für die Wohnung im 4. Stock ist natürlich ein Aufzug vorhanden, das Badezimmer ist komplett stufenlos.
Dass an Details gedacht wurde, zeigt die mit fest installiertem Insektenschutz ausgestattete Terrassentür. Von Anfang an strebte Familie Wirth die 5-Sterne Klassifizierung an – es ist schon die zweite. Ansprechpartnerin dieser Qualitätsklassifizierung im Auftrag des Deutschen Tourismusverbandes ist Aurelia Zöllner von der Gesundheit und Tourismus für Bad Kreuznach GmbH (GuT). Sie berät schon bei der Vorbereitung über die zu erfüllenden Kriterien und bewertet dann mit einer Kollegin nach dem umfassenden Kriterienkatalog und Punktesystem des Deutschen Tourismusverbandes.
Dabei handelt es sich um eine strikt regelbasierte Bewertung – keine subjetive Selbsteinschätzung, wie sie auf Buchungsportalen erscheinen. Um überhaupt bewertet werden zu können, muss die Unterkunft siebzehn Basiskriterien erfüllen. Manches mutet banal an („Eine Essgelegenheit mit Sitzmöglichkeiten für die angegebene Personenzahl ist vorhanden“), bei anderen dürfte es mancherorts schon eng werden: Gästemappe gedruckt und digital, Verbandskasten, abgeschlossene Einheit. Das sagt aber nur, ob das Objekt überhaupt für eine Vermietung geeignet ist.
Entscheidend sind dann die über 70 Kriterien in den Rubriken Infrastruktur, Räumlichkeiten, Serviceleistungen und Freizeiteinrichtungen. Auch Themen wie die Informationsgestaltung und Onlinebuchbarkeit werden bewertet. Mit über 650 Punkten erzielt die Ferienwohnung „Ihr Ticket ins Blaue“ die Spitzenbewertung, die eine „besonders hochwertige, luxuriöse“ Ausstattung der Räume erfordert. Zusammen mit der Wohnung „Ihr Ticket ins Grüne“ vermarkten die Wirths gezielt die 5 Sterne – mit Erfolg. Die Zertifizierung ist ein kooperativer Prozess, der mit der Erstberatung beginnt und sich dann zum gewünschten Ziel hin entwickelt.
Dabei muss sich der Vermieter zunächst klar werden, für welche Gästegruppe er seine Wohnung bedarfsgerecht ausstattet: Monteure, Geschäftsreisende, barrierefrei, Familien, Paare und Alleinreisende mit gehobenen Ansprüchen, allergenfrei oder Haustiere erlaubt? Alle haben andere Bedürfnisse. Damit verbunden ist auch eine zielgruppengerechte Preisfindung – und die Preise zahlen die Gäste nur bereitwillig, wenn die versprochene Qualität stimmt. Letztlich bedarf es bei der Investition der Frage, welche Auslastung und Umsätze man realistischerweise in der jeweiligen Lage erwarten darf.
Der statistische Durchschnittswert von 33 % Bettenauslastung in diesem Segment sagt im Einzelfall wenig aus. Mit der Qualität, die die DTV-Sterne kommunizieren, schafft der Vermieter eine Vertrauensgrundlage. Derzeit haben sich von ca. 130 registrierten Ferienwohnungen in Bad Kreuznach nur 22 für diesen Weg entschieden. Eine Wohnung ist mit 2 Sternen bewertet, neun mit 3, zehn mit 4 und nur zwei mit 5 Sternen. Das Interesse an der Ausweisung von Ferienwohnungen nimmt – beschleunigt durch Corona – in einem langfristigen Prozess zu.
In Deutschland ist der Gesamtumsatz von 2013 bis 2023 um 56 % gestiegen. 2023 wurde mit 52,7 Millionen Übernachtungen das Allzeithoch erreicht (statista.com 2024). Oft geht es um die Zweitverwertung von Bestandsimmobilien. Dabei legen viele Eigentümer mit der Vermietung auf Buchungsportalen einfach mal los. Begünstigt dadurch, dass einzelne Portale Anonymität versprechen, man fliegt scheinbar unter dem Radar. Doch das hat seine Tücken. Nicht jedes Objekt darf baurechtlich gewerblich als Ferienwohnung genutzt werden.
Das sollte jeder mit der Bauaufsicht der Stadt klären, der sich mit dieser Überlegung trägt. Zudem ist das mit der Anonymität seit diesem Jahr erledigt: die Buchungsportale sind gezwungen, Umsätze der einzelnen Vermieter an das Finanzamt online zu melden. Das geht automatisch und diskret per Schnittstelle aus der Buchungsdatenbank. In Einzelfällen wird auch übersehen, dass die meisten Gäste den Gästebeitrag entrichten müssen. In der Regel erlangt die Touristinfo früher oder später hiervon Kenntnis und macht den Vermieter auf das Erhebungsverfahren aufmerksam.
Der Vermieter nimmt den Gästebeitrag für die Stadt ein und führt ihn an die GuT ab, die mit der Erhebung beauftragt ist. Unangenehm und Quelle von Ärgernis kann die Satzungsregelung sein, dass der Vermieter für nicht erhobene Gästebeiträge (3,50 € pro Person und Übernachtung) selbst haftet. Derartige Probleme und Irritationen lassen sich durch frühzeitige Vorinformation vermeiden – auch über die Themen Werbung, Zertifizierung und auch den Zugang zum landesweiten Informations- und Buchungssystem deskline.
Das ist mit vielen großen Portalen verknüpft, bietet einen kostenfreien Gastgeberzugang, über den unter anderem provisionsfrei gebucht werden kann. Aber auch wenn die Ferienwohnung über das Portal im Internet gebucht wird, sind die Provisionen günstiger als die der meisten Portale. Eine perfekte Möglichkeit gerade für Ferienwohnungen online zu gehen. Auch hier berät die GuT, und hat über die Naheland-Touristik eigens E-Coaches geschult. Denn eins ist klar: Wessen Ferienwohnung nicht online buchbar ist, bekommt schon jetzt deutlich weniger Anfragen und in einigen Jahren gar keine Gäste mehr.
Weitere Infos gibt die Gesundheit und Tourismus für Bad Kreuznach GmbH (GuT), Kurhausstraße 22-24, 55543 Bad Kreuznach, (0671) 83 600 111, a.zoellner@bad-kreuznach-tourist.de und info@bad-kreuznach-tourist.de
Quelle: GuT GmbH Bad Kreuznach