Die “fünfte Fruchtfolge” am Galgenberg im Süden der Stadt hat einige wenige Dutzend Grundstückseigentümer reich bzw reicher gemacht. Darunter frühere und noch heute aktive Kommunalpolitiker. Der Wert ihrer ehemaligen Weinberge hat sich verhundertfacht. Der erste Bauabschnitt wurde problemlos realisiert. Fast alle Häuser stehen. Beim weiteren Baugebiet “Unter den Weingärten II” ist die Erschließung laut Stadt “fast vollständig abgeschlossen”. Die Gewobau als Erschliessungsträger hat Aufträge in Millionenhöhe erteilt.
Und weist seit dem vergangenen Jahr auf ein kapitales Problem hin: zehn der durch den gegenleistungsfreien Wertzuwachs ohnehin schon begünstigten Grundstückseigentümer sind nicht bereit, die von der städtischen Gesellschaft verauslagten Erschließungskosten zu bezahlen. Es geht um einen Teilbetrag von zusammen 2,4 Millionen Euro. Deren Argument: bei einer Erschließung durch die Stadt würden sie sich um 10% besser stellen, weil Kommunen einen entsprechenden Eigenanteil bei der Erhebung von Erschließungsbeiträgen zu tragen haben.
Die gemäß dieses Argumentes unstrittigen 90% zahlen die zehn Verweigerer aber ebenfalls nicht. Würde weitergebaut nach Plan, würden nicht nur der Gewobau Millionenbeträge fehlen. Sondern die Verweigerer hätten rund 93 Euro je Quadrameter gespart. Zusammen würden den Solidaritätsverweigerern mindestens 2,4 Millionen Euro geschenkt. Das lehnen Gewobau und Stadtverwaltung unisono ab: “ein solches Vorgehen würde dem Gerechtigkeitsgedanken grob widersprechen”. Entstanden ist das Problem, weil Oberbürgermeisterin Dr. Kaster-Meurer im Frühjahr 2015 dem Stadtrat ein bundesweit bereits als gescheitert eingeschätztes Abrechnungsmodell für die Erschließung am Galgenberg schmackhaft machte.
Nicht das Stadtbauamt solle sich um die Umlegung der Grundstücke und die Tiefbaumaßnahmen kümmern. Sondern die Gewobau. Dort ist Dr. Kaster-Meurer seit 2015 Aufsichtsratsvorsitzende und die allmächtige Vertreterin der Stadt in der Gesellschafterversamlung. Solche Deals funktionieren bei Großflächen auch anderenorts aber nur dann, wenn die jeweilige Gesellschaft im Besitz (fast) aller Grundstücke ist. Denn nur eine Kommune darf auch gegen den Willen der Eigentümer Erschließungsbeiträge verlangen. Eine Kapitalgesellschaft wie die Gewobau nicht.
Diese ist auf freiwillige Vereinbarungen angewiesen. Dies bedeutet: die Eigentümer können, müssen aber nicht mitmachen. Im Verweigerungsfall ist das Projekt blockiert. Ein Horrorbeispiel für eine derartige kommunale Fehlentscheidung liefert seit über 20 Jahren die Stadt Bingen. Aus deren geplantem Baugebiet “Bubenstück” wurde ein Schurkenstück. Neid, Mißgunst und fachliche Inkompetenz verhindern bis heute die Realisierung des Gesamtprojektes. Auch dort der Dreh- und Angelpunkt: die seinerzeit beauftragte Entwicklungsgesellschaft war nicht Eigentümer der übergroßen Zahl der Grundstücke.
Trotzdem also in enger räumlicher Nähe die Defizite dieser Vorgehensweise öffentlich vorgeführt wurden, folgte der Stadtrat dem Vorschlag der Oberbürgermeisterin. Im Sommer 2015 wurde der Erschließungsvertrag zwischen Stadt und Gewobau abgeschlossen. Darin verpflichtet sich die Gewobau die Erschließung in konkret definierter Frist für die Stadt kostenfrei zu erbringen. Nach aktueller Kostenaufstellung sind zur Erschließung der 326 Baugrundstücke rund 13,5 Millionen Euro aufzuwenden. Das entspricht rund 93 Euro je Quadratmeter Netto-Bauland.
Die Finanzierung dieses gewaltigen Betrages soll(te) über die Verkäufe der eigenen Grundstücke der Gewobau und durch eine Beteiligung der sogenannten “Fremdanlieger“ erfolgen. Im Sinne dieser Konstruktion ist „Fremdanlieger“, wer über ein Baugrundstück in den Weingärten verfügt, welches nicht im Eigentum der Gewobau steht. Mit diesen müssen zivilrechtliche Kostenübernahmevereinbarung abgeschlossen werden. Diese Verträge sehen vor, dass jeder Eigentümer einen Anteil an den tatsächlichen Kosten entsprechend seinem Grundstücksanteil an der Gesamtnettobaufläche zahlt.
Der Betrag ist in mehreren Raten fällig. Eine Endabrechnung erfolgt nach Abschluss aller Erschließungsarbeiten. Diese Vorgehensweise hat im ersten Bauabschnitt nach Angabe der Gewobau “reibungslos funktioniert”: mit allen “Fremdanliegern” konnten die Kosten der Erschließung per Vertrag abgerechnet werden. Das gelang im aktuell in Erschließung befindlichen Bauabschnitt nicht. Dort gibt es insgesamt 22 “Fremdanlieger”. Diese sind Eigentümer von insgesamt 41.373 m² Netto-Bauland. In Summe entfällt auf diese Fremdanlieger ein Aufwand von rund 3,85 Millionen Euro.
Dies entspricht einem Anteil an den Gesamtkosten von knapp 29%. Der restliche Anteil von über 71% wird durch die Gewobau getragen. Von den 22 Fremdanliegern haben 12 die Kostenübernahmevereinbarung unterzeichnet. Der Kaufvertrag eines Fremdanliegers wurde inzwischen jedoch rückabgewickelt. Eigentümer ist jetzt wieder der ursprüngliche Fremdanlieger. Dieser lehnt es ab, die Kostenübernahmevereinbarung mit der Gewobau abzuschließen. Obwohl dieses Problem von Anfang an absehbar war, ließ die Gewobau die Erschließungsarbeiten durchführen.
Ob die entsprechenden Entscheidungen heute noch einmal politisch abgesegnet würden, wird von mehreren Stadtratsmitgliedern, die die Redaktion dieser Seite zu den Vorgängen befragt hat, bezweifelt. Vor Jahren wurde diese Vorgehensweise durchgewunken, weil die Gewobau nur durch den Verkauf von Baugrundstücken frisches zusätzliches Geld in die Kasse bekommen konnte. Ein Stopp bei der Erschließung hätte Verkäufe verhindert. Und den Stadtrat in einen ähnlichen Zugzwang setzen können, wie bei der BGK. Das wollte vor allem die Oberbürgermeisterin vermeiden.
Denn die stand zeitgleich duch Prüfungsfeststellungen des Landesrechnungshofes massiv unter Druck. Zusätzliche Probleme beim größten Projekt der Gewobau konnte Dr. Kaster-Meurer in dieser Situation nicht gebrauchen. Zudem im Mai 2019 eine Kommunalwahl anstand. Fakt ist, dass der Fortschritt bei den Erschließungsarbeiten den zahlungsunwilligen “Fremdanliegern” in die Hände spielte. Denn diese dürfen jetzt darauf hoffen, dass sie nichts oder nur wenig zahlen müssen, obwohl für ihre Grundstücke Millionen ausgegeben wurden.
Spätestens seit dem Ende vergangenen Jahres versucht die Gewobau das Problem den Kommunalpolitikern nahe zu bringen. Für Dr. Kaster-Meurer erneut zur Unzeit, da die Oberbürgermeisterin zunächst einmal die neue Satzung der Gewobau unter Dach und Fach bringen mußte. Und ihre Wiederwahl als Aufsichtsratsvorsitzende durch schlechte Nachrichten nicht gefährden wollte. Mehrfach versuchte die Oberbürgermeisterin den Posten bei der Gewobau erneut für sich zu sichern, wurde aber von der Stadtratsmehrheit ausgebremst. Zuletzt durch den im März erfolgreichen Antrag von FWG / BüFEP.
Demgemäß behält sich der Stadtrat vor, die Entscheidung über den Aufsichtsratsvorsitz selbst zu treffen. Und nicht dem Aufsichtsrat zu überlassen. Mit ihrer Verzögerungstaktik hat die Oberbürgermeisterin weitere Monate wertvoller Zeit vertan. Nun ist eine Entscheidung nicht länger hinauszuschieben, ohne einen Millionenschaden für Stadt und / oder Gewobau zu bewirken. Daher legte die Stadtverwaltung dem Stadtrat für dessen Sitzung am vergangenen Donnerstag einen Beschlußvorschlag vor. Für die nichtöffentliche Sitzung versteht sich.
Doch zu der kam es nicht (diese Seite berichtete), weil die Stadtratsmehrheit nach fast vierstündiger Tagung die Nase voll hatte. Zu diesem Zeitpunkt mag der ein oder die andere vielleicht auch geahnt haben, dass sich hinter dem eher harmlosen Beschlusstenor ein knallharter juristischer und politischer Winkelzug verbirgt. Oberflächlich betrachtet liest sich die laut Vorlage federführend von Bauverwaltung und Bauaufsicht formulierte Drucksache Nummer 21 / 171 vom 17.5.2021, an der sich das Stadtrechtsamt lediglich beteiligte, mit dem Öffentlichkeitsstatus “nichtöffentlich” eher locker:
“1. Der Stadtrat beauftragt die Gewobau mit den Fremdanliegern in konstruktive Vertragsverhandlungen zum Abschluss von Kostenübernahmevereinbarungen unter moderierender Einbeziehung zu treten. 2. Der Stadtrat beauftragt die Gewobau eine Kostenübersicht vorzulegen, in der die beitragsfähigen und nicht beitragsfähigen Kosten detailliert dargestellt werden. 3. Die unter 2 vorzulegende Kostenaufstellung soll Grundlage sein für weitere Gespräche zwischen den Fremdanliegern, der Stadt und der Gewobau.”
Keiner dieser drei Beschlußinhalte wird der aktuellen Lage gerecht. Wenn überhaupt ist in der Aufforderung an die Gewobau zu weiteren Verhandlungen eine Mißtrauenserklärung an deren bisheriges Handeln zu erkennen. Diesbezüglich weisen Insider darauf hin: verhandelt hat die Gewobau doch jetzt seit Jahren. Durch die von der Oberbürgermeisterin gewählte Vorgehensweise zur Vornahme der Erschliessung beim zweiten Bauabschnitt wurde halt die Verhandlungsposition der Gewobau von Tag zu Tag schlechter.
Wieso sollte einer der Fremdanlieger, der seit zwei Jahren eine Kostenbeteiligung verweigert, ausgerechnet jetzt, wo der Abschluss der Erschliessungarbeiten unmittelbar bevorsteht, seine Position ändern? Und der Teilpunkt “Kostenübersicht” kommt einer Nebelkerze gleich. Denn wenn der Erschließungsträger Gewobau diese nicht tagesaktuell seit vielen Monate bereits hätte, würde er konkret gegen Rechtsgrundsätze wie die Vermögensbetreuungpflicht verstossen. Weshalb es sich bei diesem Punkt um eine Farce handelt. Es wird etwas gefordert, was selbstverständlich längst vorliegt.
Demzufolge soll der dritte Punkt einzig und allein eines bewirken: einen zusätzlichen Zeitgewinn, um Wege finden zu können, den hier zu Tage tretenden Skandal bestmöglich zu vertuschen. Einer der diese Seite beratende Juristen hat noch eine weitergehende Vermutung zum Hintergrund der Beschlußvorlage. Würde der Stadtrat diese absegnen ohne die Entscheidungen der Gesellschafterversammlung und des Aufsichtsrates im Punkt “Beginn der Erschließung auch ohne Kostenübernahmeverträge mit den Fremdanliegern” konkret geprüft zu haben, wird es später schwer fallen, gegen die Entscheidungsträger wegen Vernachlässigung ihrer Pflichten vorzugehen. Demzufolg läge ein Sonderfall von Sonderinteresse vor: denn alle früheren Aufsichtsratsmitglieder haben naturgemäß ein Interesse daran, dass der Stadtrat gegen sie Schadenersatz- und andere Ansprüche erst gar nicht prüfen läßt (weiterer Bericht folgt).
Meinung: Sieben
Bewertung von
Claus Jotzo
Wer nicht katholisch ist, kennt die sieben Todsünden möglicherweise aus Kino oder Fernsehen. In dem Blockbuster “Sieben” jagen Morgan Freeman (Lt. Sommerset) und Brad Pitt (Lt. Mills) einen von Kevin Spacey gespielten Serienmörder. Der tötet beispielhaft grausam Menschen, die die Todsünden (Hochmut, Habgier, Wollust, Zorn, Völlerei, Neid und Trägheit) verkörpern bzw begingen. Nach einer aus Sicht der Kriminalpolizisten erfolglosen Jagd stellt sich der Täter unerwarteter und unerzwungener Weise.
Er bietet sogar an, sich schuldig zu bekennen, wenn er die beiden Ermittler zu dem Ort führen darf, an dem er die angeblich beiden letzten Opfer verborgen hat. Auf der Fahrt in die Wüste verrät er den Hintergedanken seiner Verbrechen: er will der Gesellschaft ihr sündiges Verhalten klar machen. Um dieses Ziel zu erreichen, habe er etwas Spektakuläres getan, das die Aufmerksamkeit der Menschen erregt. In dem der Serienmörder Mills schwangere Frau tötet und ihm deren Kopf per Boten präsentiert, verführt er den Polizisten zum Mord an sich, dem wehrlosen Gefangenen.
Womit vor den Augen der Öffentlichkeit auch die Todsünde “Zorn” plakativ realisiert ist. Um die Gier einiger Grundstückseigentümer am Galgenberg zu personalisieren und den Zorn der Öffentlichkeit hervorzurufen, bedarf es heute keiner grausamen Gewaltverbrechen mehr. Das ist ganz bequem mit einem Post bei Facebook möglich. Im konkreten Fall: durch Veröffentlichung der Namensliste und der jeweils einbehaltenen meist sechsstelligen Geldbeträge. Verbunden mit der Frage:
Warum verweigern diese Personen (ggf ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter der Ankündigung der Rückforderung) eine 90%-Zahlung der Erschließungskosten an eine vertrauenswürdige städtische Gesellschaft, obwohl sie nach eigenen Worten nur die übrigen 10% für unberechtigt halten? Obwohl die Namensliste zur Klärung der komplexen Rechts- und Sachfrage null beiträgt, hatte Oberbürgermeisterin Dr. Kaster-Meurer ihr Hauptamt am Dienstag vergangener Woche veranlaßt, den Stadtratsmitgliedern die “Anlage Fremdanlieger Erschließungsvertrag” gesondert zuzusenden.
Natürlich mit dem Vermerk “vertraulich” *. Denn die OBin sagt es ja immer wieder selbst: wenn “vertraulich” auf kommunalen Papieren steht, etwa auf Prüfberichten oder bei Personalsachen, ist das eine Garantie dafür, dass nichts an die Öffentlichkeit dringt (IRONIE!). Tatsächlich beabsichtigt die Oberbürgermeisterin durch die von ihr erst ermöglichte Veröffentlichung ein Ablenkungsmanöver. Sie möchte die öffentliche Aufmerksamkeit auf ein paar Gierhälse richten. Und damit vertuschen, dass sie persönlich als Baudezernentin und als Aufsichtsratsvorsitzende der Gewobau versagt hat.
Als Vorgesetzte des Stadtbauamtes hat sie das anderenorts krachend (Bsp: Bubenstück, Bingen) gescheiterte Modell “Erschliessungsträger” zu verantworten (weil sie den eigenen Leuten die entsprechende Arbeit ersparen wollte, um diesen mehr Zeit zu verschaffen für politisch gewünschte Projekte wie die Fahrradgarage und die Pop-up-Radwege). Als Aufsichtsratsvorsitzende der Gewobau war sie dann über Jahre nicht in der Lage einen relevanten Beitrag zur Lösung zu leisten.
U.a. weil sie Zeit und Energie mit der Abwehr der massiven Kritik des Landesrechnungshofes verplempert hat, statt längst bewiesene Fehler einzusehen und einzugestehen. Die Mehrzahl der betroffenen Grundstückseigentümer muss übrigens nur die weltliche Reaktion auf ihr Verhalten fürchten. Die religiöse Dimension spielt in diesen Fällen keine Rolle. Denn diese Eigentümer sind überwiegend evangelisch. Und lediglich für Katholiken könnte es dick kommen. Denn nach deren Sichtweise wenden sich Sünder bzw Sünderin von der Gemeinschaft mit Gott ab.
Aber auch da gibt es eine seit Jahrhunderten bewährte Lösung. Um Vergebung zu erlangen, müssen Sünder ihre Sünden bereuen und sich Gott wieder bewusst zuwenden. Praktisch möglich durch die Ablasszahlung und den Ablass. So ist folgende Rechnung am Galgenberg vorstellbar: für die Erschließung nichts an die Gewobau zahlen, statt dessen 10% an die Kirche spenden. Und sich mit den 90 Prozent aufs Himmelreich freuen. Dumm nur, dass noch keine(r) geklärt hat, wie die Kohle an Petrus vorbeigeschafft werden kann, um sich auch dort ein paar Extras gönnen zu können.
* So generiert frau Aufmerksamkeit mit einem Extra-Anschreiben: “Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrte Ratsmitglieder, leider ist uns ein Fehler unterlaufen und bei der gestern verschickten Vorlage zum nichtöffentlichen TOP bzgl. Erschließung in den Weingärten fehlte die Anlage (Anmerkung der Redaktion: in der feinsäuberlich die Namen der Zahlungsverweigerer und die Geldbeträge aufgelistet sind). Diese schicken wir Ihnen mit dieser Mail nach. Mit freundlichen Grüßen”
Die “Sieben Todsünden”
Die “Todsünden” dürfen nicht mit den “10 Geboten” verwechselt werden. Eine Liste der Todsünden steht weder im Alten noch im Neuen Testment. Sie sind eine Erfindung der katholischen Kirche. Die erste bekannte Aufstellung, die noch acht Sünden enthielt, stammt vom Mönch Evagrius Ponticus (345-399). Papst Gregor I. (540-604) überarbeitete diese Aufstellung im 6. Jahrhundert. So entstand die Liste der “Sieben Todsünden” der katholischen Kirche. Dies sind: Hochmut (lateinisch: superbia), Habgier / Geiz (lateinisch: avaritia), Wollust (lateinisch: luxuria), Jähzorn (lateinisch: ira), Völlerei (lateinisch: gula), Neid (lateinisch: invidia) und Faulheit (lateinisch: acedia).
Bei diesen Sünden handelt es sich um jene schwerwiegensten Regelverstösse, die von der katholischen Kirche als besonders verwerflich eingeschätzt werden. Durch deren Verwirklichung verlässt der Gläubige bewußt und wohlwissend die Gemeinschaft mit Gott. Doch auch diese schweren Sünden können in der Sichtweise der katholischen Kirche vergeben werden: der Sünder kann Vergebung erlangen, wenn er bereut und sich Gott wieder bewusst zuwendet.